Покупка квартиры · Паттайя
Коротко: квартиру в кондоминиуме Паттайи иностранец может оформить в полную собственность на своё имя. Законодательство Таиланда это прямо разрешает, обходных схем не нужно. Но есть три вещи, о которые спотыкаются чаще всего — квота здания, форма владения и происхождение денег.
Что разрешено
Закон Таиланда о кондоминиумах прямо разрешает иностранным гражданам владеть квартирами. Ваше имя вписывается в свидетельство о праве собственности, и вы распоряжаетесь квартирой как любой другой собственник: сдаёте, продаёте, передаёте по наследству.
С землёй иначе. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде на общих основаниях, поэтому дом с участком в собственность оформить не получится. Отсюда и вся конструкция рынка: основной продукт для иностранного покупателя — именно кондоминиум.
Схемы через тайские компании, где иностранец формально владеет через номинальных партнёров, на рынке встречаются. Мы их не используем и не рекомендуем: это прямое нарушение тайского законодательства с риском потерять объект.
Ограничение здания
В иностранной собственности может находиться не более 49% жилой площади конкретного кондоминиума. Остальное — тайская квота.
Это ограничение относится к зданию, а не к покупателю. Поэтому первый вопрос при выборе объекта звучит не «сколько стоит», а «осталась ли в этом здании свободная иностранная квота». В популярных проектах она заканчивается быстро, и особенно быстро — в тех, что уже сданы и хорошо сдаются.
Если квота выбрана, купить квартиру всё ещё можно, но уже в форме долгосрочной аренды. Права и ликвидность при перепродаже там другие. На туре мы проверяем квоту по каждому объекту, который смотрим, — это занимает минуту и экономит месяцы.
Формы владения
Freehold — полная собственность. Ваше имя в чаноте, объект ваш бессрочно, наследуется, продаётся без ограничений со стороны застройщика.
Leasehold — зарегистрированное право пользования на длительный срок с возможностью последующего продления. Договор регистрируется в Земельном департаменте, то есть это не устная договорённость с застройщиком, а полноценное право. Но по объёму прав и по цене перепродажи leasehold уступает.
Разница ощутима именно при выходе из инвестиции. Квартиру во freehold покупает любой, объект в leasehold — более узкий круг покупателей, и торг там обычно жёстче. Если объект берётся на длинный горизонт с прицелом на перепродажу, это стоит закладывать в расчёт с самого начала.
Деньги
Расчёт за квартиру проходит в Таиланде и в тайских батах. Но чтобы зарегистрировать иностранную собственность, деньги должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы уже здесь.
Банк, получивший перевод, выдаёт подтверждающий документ — FET. Без него Земельный департамент не оформит право собственности на иностранца. Именно на этом шаге чаще всего возникают задержки: перевод сделан «не так», назначение платежа указано неверно, деньги пришли уже в батах.
Порядок действий, который работает:
Сборы и налоги при регистрации сделки существуют и периодически пересматриваются, поэтому актуальные ставки всегда уточняются на дату сделки. Закладывайте их в бюджет отдельно от цены объекта.
После покупки
Расходы на квартире не заканчиваются покупкой. Ежемесячно оплачивается обслуживание здания — считается за квадратный метр, у разных проектов отличается заметно. При покупке в новостройке обычно есть разовый взнос в резервный фонд.
Дальше вопрос управления. Если квартира берётся под аренду, кто-то должен искать арендаторов, встречать их, следить за состоянием и решать бытовые вопросы, пока вы в другой стране. Это отдельная работа, и без неё квартира просто простаивает.
После сделки управление и сдачу берёт на себя Apartwell — партнёрская компания, зарегистрированная в Департаменте развития бизнеса Таиланда (рег. № 0205567037811, уставный капитал 4 000 000 бат) и состоящая в Тайской ассоциации недвижимости TREA под номером 21/0479/69.
И сразу проясним, чтобы не тратить ваше время: каталога квартир у нас нет. Golden Trip — туроператор, мы организуем поездку, в которой вы смотрите объекты своими глазами и разбираетесь в рынке на месте. Подбор и сопровождение сделки ведут партнёры — Habita и Apartwell.
Вопросы и ответы
Да. Закон о кондоминиумах разрешает иностранным гражданам владеть квартирами в кондоминиумах на своё имя. Ограничение относится к зданию: в иностранной собственности может быть не более 49% жилой площади.
Землю иностранец в Таиланде на общих основаниях не приобретает. Поэтому дом с участком в собственность оформить нельзя — доступны квартиры в кондоминиумах, а также долгосрочная аренда.
Так называют тайское свидетельство о праве собственности. При покупке квартиры во freehold ваше имя вносится в этот документ, и вы становитесь полноправным собственником.
Она подтверждает, что деньги за квартиру пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Без этого документа Земельный департамент не зарегистрирует право собственности на иностранного покупателя.
Сделку можно провести дистанционно. Но счёт в тайском банке открывается при личном визите, а осмотр объекта своими глазами обычно меняет представление о том, что вы покупаете.
Многие застройщики дают беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Условия зависят от проекта и обсуждаются индивидуально.
Теория полезна, но решение принимают на месте. На инвестиционном туре вы проходите весь путь с теми, кто делает это каждый месяц.
Читайте также