Инвестиции · Паттайя
Коротко: доходность — это свойство конкретной квартиры, а не города. Паттайя даёт поток арендаторов, но сколько заработает именно ваш объект, решают район, конкуренция внутри здания, расходы на обслуживание и то, кто занимается сдачей.
Честно о цифрах
В рекламных материалах часто встречается «доходность в Паттайе — столько-то процентов годовых». Такая цифра берётся из презентации застройщика и почти ничего не говорит о вашей будущей квартире.
Две квартиры в соседних зданиях с разницей в цене 10% могут отличаться по фактическому доходу вдвое. Причина обычно не в самой квартире, а в том, сколько похожих лотов сдаётся рядом и как объект управляется.
Поэтому на туре мы не показываем расчёты в презентации. Мы показываем квартиры, которые уже сдаются, и разбираем их фактические показатели — заполняемость, ставку, расходы. Это менее эффектно и гораздо полезнее.
Что смотреть
Порядок важен: первые два пункта влияют сильнее, чем цена покупки.
Районы
Район определяет не только цену входа, но и тип арендатора, а значит — сезонность и хлопотность.
Центральная Паттайя живёт туристическим потоком: посуточная аренда, высокая ставка, высокая оборачиваемость и много работы по заселениям. Джомтьен ближе к долгосрочным арендаторам — зимовщики, удалённые сотрудники, семьи; ставка ниже, зато спокойнее и стабильнее.
Пратамнак занимает середину: тихо, видовые квартиры, близко к пляжам, спрос устойчивый. Вонгамат — премиальный сегмент, где заметная часть покупателей берёт для себя, а не под сдачу, и рынок аренды там уже.
Расходы
Валовая ставка аренды и то, что доходит до вас, — разные суммы. Между ними:
Считать доходность стоит после всех этих вычетов. Разница с «доходностью из презентации» обычно составляет несколько процентных пунктов — и именно она определяет, окупается объект или нет.
Управление
Это тот пункт, который на этапе выбора кажется второстепенным, а после покупки становится главным.
Управление включает поиск и проверку арендаторов, заселение и выселение, уборку между гостями, оплату счетов, реагирование на поломки и отчётность собственнику. В Паттайе высокий сезон и низкий отличаются кратно, и подстройка ставки под сезон — тоже работа управляющего.
После покупки этим занимается Apartwell: компания состоит в Тайской ассоциации недвижимости TREA (членский номер 21/0479/69) и работает с объектами в тех же районах, которые вы смотрите на туре.
Вопросы и ответы
Единой цифры нет — она зависит от района, здания, конкуренции внутри проекта и качества управления. Осмысленно считать доходность конкретного объекта после вычета платы за обслуживание, комиссии управляющего и налогов.
Посуточная даёт более высокую ставку, но требует управления и сильно зависит от сезона. Долгосрочная спокойнее и предсказуемее. Выбор обычно определяется районом: в центре работает посуточная модель, в Джомтьене — долгосрочная.
Да, но только через управляющую компанию. Самостоятельная сдача из-за рубежа на практике приводит к простоям и потере ставки.
Готовый объект начинает приносить доход сразу и его показатели можно проверить. Новостройка обычно дешевле на входе и даёт рассрочку, но доход появится только после сдачи.
Да, арендный доход подлежит налогообложению. Порядок зависит от того, как оформлена сдача, и разбирается индивидуально.
Теория полезна, но решение принимают на месте. На инвестиционном туре вы проходите весь путь с теми, кто делает это каждый месяц.
Читайте также